Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kavramları Nelerdir?

Ev sahibi olmak, birikimlerini yatırıma dönüştürmek isteyenlere değer artışı, pasif gelir ve yüksek bir yaşam standardı gibi çeşitli avantajlar sunuyor. Tabii bu ayrıcalıklardan faydalanmak için birtakım hususlara dikkat etmek gerekiyor. Tapu senetlerinde belirtilen kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramları da bunların başında geliyor. Bu yazıda kat irtifakı, kat mülkiyeti nedir ve aralarındaki farklar nelerdir sorularına cevap bulabilirsiniz.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bir binanın yapımı devam ederken alınan ve pay sahiplerinin mülkiyet hakkını ifade eden tapu niteliğine deniyor. Bu tapu niteliği, inşaatı devam eden yapılardaki bağımsız bölümlerin satışını mümkün kılmak için kuruluyor. Buna göre kat irtifaklı tapularda hissedarların mülkiyet hakkı arsa payına göre belirleniyor.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanan binaların her bir bağımsız bölümü için yapı oturum izin belgesi alınmasıyla oluşturulan tapu niteliğine deniyor. Dolayısıyla kat mülkiyetli binaların daire, dükkan veya depo gibi bağımsız birimleri kendine ait bir tapu niteliği kazanmış oluyor.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Mülkiyet hakkını ifade eden tapu nitelikleri ev alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında epey önem taşıyor. Bu nedenle gayrimenkul yatırımı yapmadan önce kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farkları bilmenizde yarar var.

• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki en temel farkı iskan belgesi oluşturuyor. Kat irtifaklı yapılarda yapı kullanım izin belgesi bulunmazken, bu izin belgesi kat mülkiyetine geçişin en önemli şartları arasında yer alıyor.

• Kat irtifakında mülkiyet hakkı arsa payı cinsiyle belirtiliyor; yani bir binadaki tüm daire sahiplerine kurulu alan üzerindeki arsadan pay verilmiş oluyor. Kat mülkiyetinde ise arsa niteliği ortadan kalkarak bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği bina olarak belirtiliyor.

• Bir yapı ancak inşaatı tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti niteliğine kavuşabildiği için projesine uygun bir şekilde inşa edilmeme riski ortadan kalkmış oluyor. Kat irtifaklı binalarda ise sonradan kat mülkiyetine geçişi engelleyebilecek proje hataları gerçekleşebilir. Bu da konut kredisi alırken onay aşamasında pürüz çıkabileceği anlamına geliyor.

• Kat irtifaklı bir yapının yıkımı söz konusu olduğunda hissedarlara tapuda belirtilen arsa payı üzerinden hak verilirken, kat mülkiyetli tapu sahipleri yeniden inşa durumunda sahip oldukları bağımsız bölümler kadar hak sahibi oluyor.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

İnşaatı henüz tamamlanmamış yapıların satışı söz konusu olduğunda kat irtifakı nasıl yapılır sorusu devreye giriyor. Zira taşınmaz bir mal üzerinde kat irtifakı kurulması için birtakım koşulların yerine getirilmesi gerekiyor. Aksi takdirde yapımı devam eden inşaatlardaki bağımsız bölümlerin satışı gerçekleşmiyor.

Kat irtifakı kurulması için gereken şartlar:

• Arsa üzerinde yapılacak olan inşaatın tamamlanmamış olması gerekiyor.

• Bir yapının kat irtifakına konu olabilmesi için yapı içerisindeki bölümlerin müstakil kullanıma uygun, bağımsız nitelik taşıması şart. Böylece ayrı bir taşınmaz mal olarak tapu siciline kaydedilme özelliği kazanan bu bağımsız birimler sorunsuz şekilde satışa çıkarılabiliyor.

• Kat irtifakı bir yapının belirli bölümleri ve katları için değil, proje bütünü içerisinde yapılması düşünülen tüm kısımlar için kuruluyor.

• İster tek ister birden fazla hissedarı olsun, bir arsa üzerinde kat irtifakı kurmak için tüm maliklerin onayı gerekiyor.

Kat irtifakı kurulması için gereken belgeler:

• Taşınmaz sahibinin kimlik belgesi,

• Taşınmaz sahibinin 4×6 cm boyutlarında vesikalık fotoğrafı,

• Binanın dış cephesini, iç taksimatlarını, bağımsız bölümlerini, ana yapının ortak yerlerini ve diğer proje detaylarını ayrı ayrı gösteren mimari proje,

• Mimari projeyi onaylayan kurum tarafından düzenlenmesi zorunlu olan aplikasyon projesi ve mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli,

• Yapının nasıl idare edileceğini gösteren bir yönetim planı belgesi,

• Yapımı planlanan binanın yerleşim alanı içindeki konumunu gösteren vaziyet planı,

• Bağımsız bölümlerin arsadaki paylarını ve niteliklerini içeren sıralı listesi.

Yukarıdaki belgeleri eksiksiz bir şekilde hazırladıktan sonra kat irtifakı başvuru dilekçesi hazırlayarak yapının bağlı olduğu belediyeye başvurmak gerekiyor. Bu başvuru işlemi harç ve vergiye tabi değil, ancak her yıl belirlenen tarifeye göre belediyelere döner sermaye ücreti ödeniyor. Olumlu değerlendirilen başvurular Tapu Sicil Müdürlüğü’nde düzenlenen senetle resmiyete kavuşarak kat irtifakı tamamlanmış oluyor.

Kat İrtifakı Ne Zaman Kurulur?

Yukarıda bahsedildiği gibi kat irtifakı bir yapının inşaat süreci devam ederken kuruluyor. Dolayısıyla yapımı tamamlanmış binalarda kat irtifakı kurulması mümkün olmuyor.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilebilir?

Her ikisi de mülkiyet hakkını ifade etmesine rağmen, ev sahibi olmak isteyenler konut kredisi verilmeyen durumlar​ ile karşı karşıya kalmamak için kat mülkiyetli yapılara daha fazla rağbet gösteriyor. Peki konutlarda kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartları şunlardır:

• Öncelikle binanın bir kısmı üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değil. Bunun için irtifak hakkına sahip tüm maliklerin onayı gerekiyor; ancak anlaşmazlık olması durumunda mahkeme yoluna giderek bu uyuşmazlık ortadan kaldırılabiliyor.

• Tüm malikler kat mülkiyetine geçiş konusunda ortak karara vardıktan sonra, binanın bulunduğu belediyeye başvurarak yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekiyor.

• Eğer bina projesine uygun olarak tamamlanmışsa, harç veya vergilerden muaf şekilde yalnızca döner sermaye ücreti ödeyerek kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanabilir.

İçerikte yer alan bilgiler yayınlanma tarihine göre hazırlanmıştır.​

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. İşbu blog sayfası aracılığı ile sunulan tavsiyelere dayanarak alınan/alınacak yatırım kararlarının ve yapılan/yapılacak alım satım vb. işlemlerinden ve bu işlemlerin olası neticelerinden fatihsemizoglu.com herhangi bir surette sorumlu değildir.​​​