Şirket Adına Gayrimenkul Almak Mantıklı mı ? Yoksa Kendi Adıma mı Alayım ?

Şirketiniz adına gayrimenkul almanızın avantajları ve dezavantajları nelerdir ?

Şirketiniz adına gayrimenkul almanızın size bir faydası var mı yoksa kendi adınıza almanız daha mı mantıklı ? Şirketten kiraya verirseniz mi yoksa şahıs olarak kiraya verirseniz mi daha az vergi ödersiniz ? Kendi adıma aldığım işyerini “şirketim” için kullanırsam vergi mi çıkar ?

Bu tip konular aslında birçok şirket sahibinin cevabını merak ettiği ve genelde hata yapabildikleri konular. Covid, uzaktan çalışma trendleri ile beraber ticari gayrimenkul yatırımının eski haline dönmesi zor olsa da ülkemizde cazibesini ne kadar yitirdiği net değil.

Enflasyon ve mevduat faizlerinin durumu göz önüne alınınca taşınmaz yatırımı tekrar son derece popüler

Sorunun tek bir cevabı olmadığı için cevabın hangi kriterlere göre verileceğini aşağı yukarı tespit etmek için bazı konuları netleştirmeye ihtiyacımız var.

1-Şirketinizin faaliyet alanı hangi alan veya alanlar ? Yani ne iş yapıyorsunuz ? Kısa, orta uzun vadeli en azından yazılı olmasa da aklınıza bir iş planı var mı ?

Mesela arsa üzerinden düşünelim. Arsayı bir yazılım firması mı alacak yoksa inşaat firması mı ? Ana faaliyet konunuz ile ilgili bir harcama mı olacak. Bu arsa sizin için yatırım mı yoksa satılacak ürünün maliyeti mi ?

veya

sürekli büyüyen bir şirketsiniz personel sayınız ve departmanlarınız artıyor. Bir yer satın alıp sonrasında oraya arkadaşları sığdırmaya çalışmak mı yoksa değişen ihtiyaçlara göre daha mobil bir şekilde yer değiştirebilme özgürlüğünü mü tercih edersiniz ?

2-Alacağınız gayrimenkul işyeri mi, ev mi, arsa mı ? Satan inşaat firması mı veya başka bir firma mı yoksa vatandaş mı ?

Bu konu şu nedenle önemli. Eğer alacağınız yer;

• Gayrimenkul Şirket tarafından satılıyor ise ; size fatura düzenlemeleri gerekli. Sadece tapuda yapılan devir yeterli değil. Fatura üzerinde arsa ve/veya işyeri ise katma değer vergisi oranı % 20 olmalı. Ev ise bazı kriterlere göre değişmek ile beraber %1 olmalı. Ama bu katma değer vergisi oranı ev 150 metrekare üzeri ve/ veya emlak vergi değeri yüksek bir yerdeyse değişebilir .

Şirketinize bu gayrimenkulü alıyorsanız fatura üzerinde yer alan katma değer vergisini indirim konusu yapabilir ve eğer katma değer vergisi ödeyen bir firma iseniz vergi ödemenizi azaltabilirsiniz.

• Gayrimenkul bir vatandaş tarafından satılıyor ise; vatandaş vergi mükellefi olmadığı için size fatura düzenleyemez. Eğer vatandaşın satmış olduğu gayrimenkulü şirketiniz adına alıyorsanız tapu senedi yeterli (Bazı görüşler gider pusulası v.b diyor ama bence çok gerek yok)

Önemli Not: Eğer parayı verdiğinizde tapudan hemen gayrimenkulü üzerinize almayacak iseniz mutlaka noterden satış vaadi sözleşmesi yapmanız gerekli. Diğer şekilde yapılan sözleşmeler taşınmaz alım-satımlarında geçersiz.

Ara Bilgi: Eğer ev alacak iseniz ne kadar KDV ödeyeceğiniz konusunu iyi bilmeniz gerekli. Eğer 20 ödeyecekseniz, şirketiniz de KDV her ay ödeyen bir şirket ise evi şirket adına almak mantıklı olabilir.

Konutun inşaat ruhsatı 1 Nisan 2022 tarihinde veya daha sonra alınmış ise, konut net alanının 150 m2’lik kısmına denk gelen matrah için %10, 150 m2’yi aşan net alana isabet eden matrah kısmı %20 oranında KDV’ye tabidir.

Kentsel dönüşüm ise, 150 m2’lik net alan kısmına isabet eden matraha %10 değil, %1 oranında KDV uygulanıyor.

3-Gayrimenkul alma sebebiniz ne ? Yatırımcı mısınız al-sat mı yapmak istiyorsunuz ?

a-) Yatırım amaçlı, ileride buralar çok değerlenecek 🙂 veya çocuklara bir şeyler bırakalım.

b-) Şirketin merkezi olarak kullanacağız.

c-) Üretimi artıracağız, fabrikamızı büyüteceğiz ( Organize Sanayi Bölgesi v.b.)

d-) Vergisel olarak fayda sağlamak istiyoruz. Amortisman ve kredi faizi, dask, bakım onarım boya badana masrafları olacak ayrıca satan da şirketmiş fatura kesecekler.

e-) Şirkette para birikti. Ne yapacağımızı bilmiyoruz. Faiz mi dolar mı derken yorulduk. Arsa, işyeri v.b. orada durduğu yerde durur işte.

Eğer gayrimenkulü yatırım amaçlı olarak alacak ve şirketin herhangi bir faaliyetinde kullanmayacak (merkez, şube, depo v.b.) ve en az 5 sene elinizde tutacaksanız benim görüşüm gayrimenkulü şahsınız adına almanız daha mantıklı.

Değerinin de artacağını düşünüyorsanız bir de

Bu görüşün dayanağı değer artış kazancı istisnası yani daha net yazarsam kendi adınıza aldığınız ister ev, ister işyeri, ister arsa olsun 5 yıl elinizde tuttuktan sattıktan sonra satarsanız ne kadar kazanç elde ederseniz edin herhangi bir vergi ödemenize gerek bulunmuyor.

Bu nedenle de yatırım amaçlı alıp bu süre zarfında satmayacaksanız bence kendi adınıza almanızda bir mahsur yok. Ancak aynı süre zarfında şirketimin büyüme zamanı ve aktifimde bir gayrimenkul dursa kredibilite açısından iyi olur diyorsanız o zaman parayı neden dağa taşa yatırıyorsunuz işinize yatırın 🙂

Vergi avantajı olsun diye şirket adına gayrimenkul aldığınızda ;

1-Şirketinize düzenlenen faturadaki katma değer vergisini indirim konusu yapabilirsiniz.

2-Gayrimenkulün amortismanını gider olarak ödenecek verginizi azaltma yönünde kullanabilirsiniz.

Örneğin 1.000.000 TL+KDV tutarında bir işyeri aldınız. Her yıl amortisman ayırabileceğiniz tutar 20.000 TL. Çünkü amortisman süresi 50 Yıl. Pek kısa değil.

3-Gayrimenkulü satarken örneğin 2.000.000 TL + KDV tutarına sattınız hem KDV ödersiniz hem kurumlar vergisi.

Şirketlerin gayrimenkul satışlarında taşınmaz satış kazancı istisnası ve KDV istisnası denilen konular olsa da eğer yatırım için aldıysanız hiç bir durumda o avantajlar yukarıda yazdığım değer artış kazancı istisnasının faydasının yanına bile yaklaşamıyor.

Kiralama Durumunda Hangisi Mantıklı ?

Kiralamak için bir taşınmaz alıyorsam ilk soru ev mi yoksa işyeri mi alayım, ikinci soru şirket adına mı yoksa kendi adıma mı alayım.

Şahsım olarak 🙂 taşınmazı kendi adıma alırsam (rakama göre değişmek ile beraber)

• İşyeri alırsam Kiraladığınız işyeri ise kiracı sizin adınıza stopaj ödeyeceği için ödenecek verginiz nispeten düşük olacaktır.
• Konut alırsam Kiraladığınız yer ev ise kiracı sizin adınıza stopaj ödemeyeceği için ödenecek verginiz daha yüksek olabilir.

Şirket adına alırsam;

• İşyeri alırsam Kiraladığınız işyeri ise kiracıya fatura düzenlemeniz gerekli. Ayrıca % 20 KDV doğacak. Kiracıdan alıp devlete ödemeniz gerekli.
• Konut alırsam Kiraladığınız yer ev ise kiracıya yine fatura düzenlemeniz gerekli. KDV yine % 20 olacak. Kiracı bu katma değer vergisini kullanamayacak çünkü şirket değil ama siz de kiracıdan tahsil edip ödemek zorundasınız. Yani şirket olarak konut alıp kiraya vermek pek mantıklı değil gibi.

Şirketin bünyesini güçlendirmek için aldığınızda ise gerçekten aktifte bir taşınmaz olması bankalara güven verir, şirket üzerinde ipoteksiz gayrimenkuller var ise ekspertiz değerleri ile de rakamlar uyumlu ise kredi paketleri, spread v.b. bir süreçler daha hızlı ilerleye”bilir”.

Fabrika v.b. yatırımı ise bu taşınmaz zaten atıl fonu değerlendirmek için değil işinizi büyütmek için yaptığınız bir harcama olduğu için yine bankalar için bu yatırım olumludur.

Şirkette para birikti, doğru bir yatırım yapmak istiyoruz.

Kurumsal şirketlerde hazine yönetimi konusu maalesef kobi seviyesinde şirketlerde pek yok daha çok para yönetimini profesyoneller değil, şirket ortakları yapıyor.

Az da olsa bu alanda profesyonel destek alan firmalar da görüyorum.

Haklı olarak ortalama bir kobiden tahvil, eurobond, yeşil bono v.b. gibi ürün bilgisine sahip olmasını beklemek de mantıklı değil. Daha çok faiz, döviz, kredi arasında gidip gelindiği için paranın park etmesi adına gayrimenkul alınması da çok hatalı bir seçim olmuyor.

Ancak mutlaka gayrimenkul alırken çalıştığınız müşavirlik firmalarına

1-Alırken ve devamında vergisel bir avantajım var mı ?

2-Satarken ne olur ? diye sorun.

Sonuç olarak; şirketiniz adına gayrimenkul almak mantıklı mı değil mi sorusunun tek cevabı yok. Bu kalıbı sevmesem de “kime göre, neye göre” tanımı tam oturuyor. O yüzden sizin de eğer böyle bir planınız var ise aman fırsat kaçıyor diye satın alma işleminizi yeterince araştırma yapmadan tamamlamayın.